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Méthodologie de l’étude : INOVEFA Expertise s’est intéressée aux 253 communes de plus de 10 000 habitants en Ile-de-France (recensement Insee 2014) et a vérifié, pour chaque commune, l’existence d’un dispositif (contraignant ou incitatif) à l’attention des promoteurs immobiliers souhaitant y développer des opérations

Méthodologie de l’étude : INOVEFA Expertise s’est intéressée aux 253 communes de plus de 10 000 habitants en Ile-de-France (recensement Insee 2014) et a vérifié, pour chaque commune, l’existence d’un dispositif (contraignant ou incitatif) à l’attention des promoteurs immobiliers souhaitant y développer des opérations.

Des dispositifs de plus en plus courants, mais qui restent minoritaires et localisés…

Sur les 253 communes étudiées, seules 22,5 %, soit 44% de la population considérée, bénéficient d’un dispositif officiel de contraintes à l’attention des promoteurs immobiliers.

A quelques rares exceptions, ces dispositifs sont concentrés dans la périphérie proche de Paris, principalement à l’Est et au Nord, dans des communes avec des habitants aux revenus modestes et une forte appétence pour l’accession à la propriété.

Une multiplicité de méthodes et d’objectifs qui entretiennent un certain flou pour la plupart des parties prenantes

« Il n’y a pas deux chartes ou deux dispositifs qui se ressemblent. De la « charte promoteur » à la « charte anti spéculative » jusqu’aux « prix maitrisés », il est difficile de s’y retrouver dans la multitude de dispositifs existants » indique INOVEFA. Chaque commune ou communauté de commune édicte ses propres règles. On retrouve notamment :

  • Des plafonds sur les prix de vente des logements (en €/m² habitables, ou utile ou avec ou sans parking…),
  • Un % obligatoire de prix maitrisés, en général entre 15 et 20% en dessous du marché,
  • Des contraintes sur les typologies (un maximum de T1/T2 ou un minimum de T3),
  • Des contraintes sur les surfaces habitables (T1 de 30 m² minimum, séjour de 25 m² minimum…),
  • Des contraintes sur les qualités d’usage des immeubles (appartements traversants, mixité entre social et accession, nombre maximum d’appartements par étage…)
  • Des contraintes sur les matériaux devant être utilisés (aluminium pour les fenêtres, etc…)
  • Des exigences supérieures aux normes actuelles en matière environnementale,
  • Une imposition de limitation de ventes aux investisseurs,
  • Une imposition de « ventes privilèges » et à prix réduit aux habitants de la commune durant les premières semaines de vente.
  • Des exigences supérieures à la règlementation officielle sur le nombre de logements sociaux.

Ces contraintes viennent s’additionner aux contraintes règlementaires déjà présentes dans les PLU ou PLH et viennent parfois en contradiction ou en supplément avec des chartes ou des orientations d’aménagement décidées à des niveaux supérieurs (Schéma directeur du canal de l’Ourcq, ou de la zone d’activité d’Orly par exemple).

La vie sans charte

Certaines communes ne possédant pas de « chartes promoteurs » n’en sont pas moins dynamiques sur le plan immobilier et efficaces dans la gestion de leur politique urbaine. En effet, de nombreux autres outils, plus fins et plus efficients, sont à disposition des autorités locales pour affiner leur politique d’urbanisme :

  • Les zones ANRU et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville, permettant l’éligibilité à la TVA réduite et favorisant les primo-accédants,
  • L’accession sociale et/ou PSLA, favorisant également l’accession à la propriété,
  • Une analyse spécifique « projet par projet » qui vérifie que chaque demande de permis de construire répond à un besoin local et assure l’adéquation produit / prix / clientèle ciblée,
  • Pour les grands projets, un passage en ZAC qui permet de garantir une harmonie et une cohérence des projets dans leurs ensembles (programmation, calendrier, prix de sortie…)

 

Selon INOVEFA, « la question se pose donc sur l’utilité de telles chartes pour lesquelles les moyens de contrôle d’application ne sont pas toujours mis en place. Si le message politique est fort, une politique urbaine plus micro économique semblerait plus efficace pour assurer un nombre cohérent de logements construits répondant aux attentes des habitants en matière de qualité, de localisation et de budget. »

Tableaux comprenant le listing des communes d’Ile-de-France, possédant ou non une charte ou prix maîtrisés en annexe du communiqué